Comment la logistique fait renaître les friches

Pour participer à l’effort collectif de sobriété foncière et aux nouvelles règles en matière d’artificialisation des sols, l’immobilier logistique se tourne de plus en plus vers la réhabilitation de friches. Des projets souvent complexes et coûteux, mais qui offrent une seconde vie économique, sociale et environnementale à des sites abandonnés ou sous-utilisés.

(©Istock)

D’abord diviser par deux la vitesse d’artificialisation en 2031. Ensuite atteindre le zéro artificialisation nette (ZAN) en 2050. Officiellement promulguée au Journal officiel le 24 août 2021, la loi dite “Climat et résilience” pose d’ambitieuses exigences en matière de lutte contre l’artificialisation des sols. Objectif : en finir avec les 20 000 à 30 000 hectares bétonnés chaque année en France. Même si les fonctions logistiques contribuent à hauteur de 0,94 % à l’artificialisation des sols en France, la filière veut apporter sa « part du colibri » dans la frugalité foncière. Parmi les pistes les plus intéressantes : la transformation de friches ayant antérieurement abrité d’autres usages (industriels, commerciaux…) en vue de les transformer en zones logistiques performantes,  attractives, créatrices d’emploi et productrices d’énergie solaire.

« Il y a clairement une dynamique de fond sur la réhabilitation des friches depuis quelques années, explique Olivier​ Barge, directeur opérationnel d’APRC Group, directeur général de la filiale APRC et un des pilotes de la commission « Engagements environnementaux » d’Afilog. Pour une raison simple : 97 % du parc immobilier logistique est actuellement plein et la demande de mètres carrés ne faiblit pas. Les investisseurs, les promoteurs et même les utilisateurs s’intéressent aujourd’hui de près à ce type de projets qui permettent à la fois de répondre à la raréfaction du foncier et aux enjeux environnementaux du moment. »

 

Aux portes de Marseille, BARJANE réhabilite le Parc des Aiguilles

 Le projet de réhabilitation du Parc des Aiguilles à Ensuès-la-Redonne (Bouches du Rhône) a été souhaité par la Métropole Aix-Marseille-Provence en 2008. Le groupe BARJANE – spécialisé en immobilier logistique et industriel – remporte l’appel d’offres visant à offrir une seconde vie à ce site idéalement placé aux portes de Marseille. Un défi d’envergure compte tenu de l’histoire et de la taille du parc : 62 hectares sur lesquels seront développés à terme 170 000 m2 de bâtiments.

(©BARJANE)

« C’est un site complexe car il a successivement abrité différentes activités impactantes et à fortes nuisances :  carrières remblayées de déchets, incinérateurs d’ordures ménagères, activités de traitement des boues de station d’épuration, dépôts sauvages d’ordure, enfouissements de déchets, etc., raconte Hasna Berkia-Guez, directrice qualité et développement durable chez BARJANE. Nous avons donc dû mener un important plan de dépollution du site avant de pouvoir lancer le chantier de construction : 12 000 m3 de déchets de surface, 46 000 m3 de déchets enfouis, 8000 m3 de déchets amiantés, plus de 5000 m3 de pollutions concentrées aux hydrocarbures, PCB, arsenic, … Nous avons d’ailleurs bénéficié du fond friche de l’Ademe pour mener ce traitement ». La 1ère phase de travaux d’aménagements réalisés (rond-point d’entrée, voie de desserte, enfouissement de la lignée haute tension, amenée d’eau brute…), le projet vit aujourd’hui une nouvelle phase à travers le chantier de construction des deux premiers bâtiments du programme développés pour Decathlon et Action. « C’est un projet qui est très stimulant car il démontre que la réhabilitation peut permettre de donner vie à des projets logistiques à la fois exemplaires sur le plan environnemental et attractifs sur le plan économique. » La phase aménagement, dépollution et chantier bâtiment a mobilisé plus de 250 personnes en favorisant l’emploi local et l’insertion. Les deux premiers bâtiments devraient créer ou pérenniser 600 emplois à terme. Au niveau du Parc des Aiguilles dans sa globalité, plus de 1 000 emplois seront accueillis. De l’énergie photovoltaïque sera également générée sur le site : BARJANE a été désigné lauréat de l’appel d’offre CRE 4.13 portant sur les projets de développement des deux premières centrales photovoltaïques du Parc pour une puissance cumulée de 6,1 MWc. À terme, il accueillera environ 10 MWc, soit la consommation électrique annuelle d’environ 6 500 personnes.

 

L’ancien site L’Oréal à Marly-la-Ville transformé par Prologis

À 800 kilomètres plus au Nord, un autre projet illustre cette dynamique autour de la réhabilitation dans le monde de l’immobilier logistique. Il s’agit de l’ancien site L’Oréal de Marly-La-Ville (Val d’Oise), racheté par Prologis en 2014. Devenu la nouvelle plateforme logistique du distributeur d’électronique Exertis en juin 2019 et de la marque de vêtements SMCP en 2020, ce site de stockage était classé ICPE car il abritait des produits sensibles pour l’environnement. L’Oréal l’a quitté en mai 2014 pour s’installer à Vémars (Val d’Oise), sur un nouveau site proposé par Prologis et lui permettant d’optimiser sa supply chain. Dans le cadre de ce déménagement, le propriétaire a procédé à la dépollution du site, à sa déconstruction et lui a ainsi donné une nouvelle vie. Des travaux réalisés dans une logique d’économie circulaire, en effet, l’ensemble du béton de l’ancien site a été concassé sur place et réutilisé dans des constructions nouvelles. Une filière adaptée a également été mise en place pour le recyclage des parties métalliques. Ce projet présente également des vertus écologiques grâce à la réintégration de pleine terre d’une partie du site ou à la filtration de 100 % des eaux pluviales sur la parcelle suivant le principe de transparence hydraulique, limitant les risques d’inondations et les besoins de traitement. Le bâtiment a reçu le niveau le plus élevé du label BiodiverCity décerné par le Conseil International Biodiversité et Immobilier (CIBI) avec la note AAAB, devenant ainsi la première opération logistique à obtenir le niveau Excellent.

(©Cyrille Dubreuil)

Aujourd’hui, Exertis et SMCP disposent d’une plateforme logistique de 60 000 m², partagée en 10 cellules et présentant une hauteur de stockage intérieure de près de 12 m de hauteur (20 % de plus que le standard marché). Ceci permet ainsi de densifier les opérations afin de réduire la surface du bâtiment à flux de marchandise équivalent, tout en conservant sa hauteur extérieure. De quoi occuper près de 200 collaborateurs à l’année.

 

Une ancienne usine Seita réhabilité par Idec pour Lidl à Carquefou

Plus à l’Ouest, Lidl a inauguré au mois de mars, en lieu de place d’une ancienne usine Seita, une nouvelle plateforme à Carquefou est un site emblématique de l’implication du groupe en termes de développement durable. Elle s’inscrit ainsi directement dans la charte Afilog et ses engagements en matière d’exigence environnementale. « C’est un site très particulier, car cette friche abritait le plus grand nombre d’espèces de goélands de France, soit près de 150. Pour ne pas perturber leur écosystème, avons trouvé des mesures compensatoires pour déplacer ces animaux avec un suivi constant de la part d’un spécialiste pendant des années pour surveiller leur évolution », explique Étienne Pataille, directeur du service grands projets immobiliers de Lidl France.

(©Photo Heliotropic)

Ce travail de fond a été rendu possible par IDEC, qui a réalisé la nouvelle plateforme, mais aussi grâce à une concertation avec la DREAL et les instances de l’État qui ont accompagné Lidl pour identifier les bonnes mesures à prendre. Et bien évidemment les écologues qui ont travaillé en continu sur tous ces sujets. La concertation de cet ensemble de parties prenantes a ainsi permis d’œuvrer à la réhabilitation de cette friche sans perturber ces goélands, et de trouver endroit où ils pourraient s’installer durablement sans être mis en danger.

 

La mobilisation générale des professionnels de l’immobilier logistique sur les friches

Les exemples d’Ensuès-la-Redonne, Marly-la-Ville et Carquefou démontrent que la réhabilitation de friches en sites logistiques est non seulement possible partout, mais que cette démarche peut donner naissance à des projets à haute valeur économique et environnementale. Animatrice de la filière, l’association Afilog partage aujourd’hui ces bonnes pratiques au sein de son réseau d’adhérents.  « Il existe un groupe de travail chez Afilog assurant le suivi de la charte des engagements réciproques État-Afilog pour la double performance environnementale et économique de l’immobilier logistique, explique Olivier​ Barge. Dans nos réunions, nous évoquons notamment les thèmes de la sobriété foncière et de la réhabilitation des friches industrielles. Sur ces sujets, nous ne nous cachons pas nos copies. Au contraire, nous partageons nos expériences et conseils pour permettre à notre filière d’être pionnière dans ce domaine. »

Techniques de dépollution, économie circulaire, aspects contractuels, les membres de l’association ne manquent pas de sujets de discussion. Avec même quelques nouveaux sujets émergents comme l’enjeu de mémoire entre les deux vies d’un même site. « Par exemple, Nous avons piloté la réhabilitation de l’ancienne briqueterie d’Ollainville en Essonne. C’était un site chargé d’histoire. La briqueterie était même présente sur l’emblème de la commune. Nous avons donc décidé d’intégrer des briques dans notre projet architectural, témoigne Hasna Berkia-Guez La dimension patrimoniale devrait prendre de plus en plus de place dans les futurs projets de réhabilitation. Il s’agira de faire le lien entre le passé et le futur des sites reconstruits ». Aucun doute : pour l’immobilier logistique, l’avenir est dans la friche.

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